Кому принадлежит подвал в МКД и как на нем заработать?

Когда подвал дома может приносить доход?

Согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ одновременно с возникновением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме собственнику начинает принадлежать доля в праве собственности на общее имущество. Среди прочего к такому имуществу относятся и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры или помещения в данном доме. Общим собранием членов ТСЖ может быть принято решение о сдаче в аренду или внаем такого имущества с последующим использованием прибыли на общедомовые нужды и иные цели в соответствии с разделом VI ЖК РФ и уставом ТСЖ.

Законодательство, в соответствии с которым определяется назначение и правовой режим подвальных помещений, не является тщательно проработанным, что порождает большое количество судебных разбирательств, как правило, между жильцами и местными властями, регистрирующими такие помещения в качестве муниципальной собственности. Также нередки случаи рейдерского захвата, нецелевого использования подвалов и неосновательного обогащения Управляющих компаний в результате распоряжения ими. В связи с этим большое значение имеют дела, рассмотренные Верховным судом РФ в последнее время, позиция которого должна учитываться в дальнейшем судами общей юрисдикции.

Что разъяснил Верховный суд РФ?

Определением ВС РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207 разъяснено, в каких случаях подвал относится к общему имуществу, какой способ защиты могут избрать собственники для защиты нарушенного права (если подвал оформлен в собственность других лиц), как распределяется бремя доказывания в таком случае. Подвалы в домах могут быть предназначены для обслуживания всего дома и иметь самостоятельное назначение (например, подвал-прачечная для нужд детского сада). Важно, что если на момент приватизации первой квартиры в доме подвал был учтен в качестве имеющего самостоятельное назначение, то право общей долевой собственности не возникает. Из выводов Верховного суда следует, что во всех спорных ситуациях данные обстоятельства имеют ключевое значение при принятии решения в пользу той или иной стороны.

В обоснование своих доводов стороны представляют суду доказательства. Указанным Определением ВС РФ бремя доказывания было распределено следующим образом: на истце лежит обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, на ответчике — что спорное подвальное помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования. Также указывается, что ответчик, чье право собственности на подвальное помещение зарегистрировано в ЕГРП не имеет преимущества перед истцом, право которого на долю в общем имуществе дома возникает в силу прямого указания закона. В таких ситуациях надлежащим способом защиты нарушенного права истца является иск о признании права отсутствующим.

Как сдать подвал в аренду?

Вопрос о том, как распорядиться общим имуществом в многоквартирном доме рассматривается на общем собрании собственников помещений. Решение принимается большинством голосов (не менее двух третей голосов от общего числа) и оформляется протоколом (ст.ст. 44, 46 ЖК РФ). При его оформлении вправе руководствоваться Проектом Приказа Минстроя РФ «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Исполнение решения общего собрания возлагается на исполнителя услуг (в частности, ТСЖ, ЖСК, УК), контроль за его исполнением возможен путем обращения к исполнителю услуг за получением необходимой информации.

Согласно в ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ, а также собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вправе знакомиться с документацией ТСЖ. При проведении общего собрания собственники могут решить в каких формах будет осуществляться контроль, куда пойдет доход от сдачи имущества в аренду и другие вопросы. Если для осуществления контроля предполагается представление отчетов и др. документации, могут решить вопрос о форме таких документов, перечне информации, которая будет в них содержаться. При отказе предоставить информацию возможно обращение с жалобой в прокуратуру и (или) иском в суд.

Юристы Севастопольского Центра Правовой Помощи помогут определить, относится ли подвал к общему имуществу, при нарушении прав собственников подготовят иск в суд и будут представлять интересы в суде, а также, при желании оформить сдачу подвальных помещений в аренду, помогут в оформлении необходимых документов, проведении общего собрания и оформлении протокола.

Проконсультироваться с юристом можно  по адресу: ул. Колобова, 34/1  (в районе остановки Степаняна) и ул. Героев Бреста, д. 45 ( в здании бывшего Жилсервиса-23)

По материалам https://forum.9111.ru/